顾云昌:住宅进入白银期 楼宇经济却迎来黄金时代

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住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌指出,房地产其实分为住房市场和楼宇经济两个市场。而这两个市场,其实并不一样。

对于房地产市场,很多人第一时间想到的是住宅。对此,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌指出,房地产其实分为住房市场和楼宇经济两个市场。而这两个市场,其实并不一样。

“住房市场的目标是什么?一是确立新的住房制度,二是建立长效机制。”顾云昌4月14日在上海指出,长效机制既要讲需求侧,也要在供给侧方面做文章。建立住宅市场的长效机制需要1+3的结构:建立新的住房制度,规范住房市场;此外也应在金融、土地、财税这三个方面进行改革,对于楼宇市场,也面对着新形势、新使命和目标:让经济更繁荣、让生活更美好。

在顾云昌看来,发展新兴产业和楼宇经济,是为了更好地实现老百姓的美好生活,把商业市场发展的更加繁荣。而纠正资源错配的问题,还要发挥市场的导向作用。

楼宇经济渐入佳境

对于房地产,很多人的第一直觉与住宅市场联系起来。但中国房地产市场其实分为两类:住宅市场和商业房地产。

“这两个市场在很多人看来是一起成长起来的,但实际上并不一样。住房市场是民生市场,现在中央对住宅市场的定位是‘房住不炒’,即房子是用来住的,不是用来炒的。”顾云昌说。

还有另一类叫商业地产的市场,被称为楼宇经济。实际上楼宇市场是投资和经营的市场,商业行为更浓的市场,不过每次房地产调控中却很少对商业地产进行调控。

在顾云昌看来,楼宇经济是广义的商业地产,它的单体可以被看作酒店、写字楼这样的商务楼,其实还有与美好生活所需要的各种各样的楼宇相关:城市当中的CBD、金融界、总部基地、产业园区、仓储、展览场所,甚至长租公寓,除了自有、自住的楼以外,都属于楼市的楼宇经济。

顾云昌认为,现在各方对住宅的关注度很高,但以后楼宇经济的地位将更加突出。

“住房市场进入了白银时代,大家已基本形成了共识。但是我们的楼宇经济,却正处在黄金时代。因为新时代需要新的商业,让生活更美好就是需要发展新的楼宇经济。

顾云昌认为,楼宇经济包括三个方面:资产、资本和资源三个层面。

从资产的角度来说,楼宇资产的提质增效,中国现在需要高质量发展。而楼宇经济获得高质量发展,归根到底就是提质增效,发展智慧楼宇、绿色、智能、现代化管理和城市智慧网连接的楼宇。在对楼宇提高质量增加效率的同时,实现楼宇资产的保值增值。而如何实现资产的提质增效,也是楼宇经济发展的一个重要任务。

在资本层面,楼宇资本的有效运作,创新楼宇金融,也能让沉淀的资本活跃起来。

“楼宇经济是投资经营用的,与住宅的房住不炒是两码事,不能混为一谈。资本如何运作?不能只通过银行贷款,要改变融资方式、做创新金融。”顾云昌认为,中国沉淀了数量庞大价值的楼宇,如何通过资本运作把沉淀的资本活跃起来,这也是楼宇经济要研究的问题。

市场解决资源错位问题

专家认为,新形势下美好生活需要发展文化、教育、娱乐、健康、养老、旅游等产业,因此被称为“幸福产业”。这些产品是楼宇经济未来发展的方向,也是新的动能。

然而如何以产业和市场为导向,合理配置楼宇资源、纠正资源错配,成为无法回避的一个问题。

在发展楼宇经济的问题上,首先是如何真正实现楼宇资源的优化配置。土地是资源的最大要素,把合适的产业放在合适的土地上成为重要的一步。

顾云昌指出,全国房地产去库存主要去的是住宅库存,去年一年去掉了约1亿平米的住宅库存。住宅去库存速度很快,但楼宇经济的库存却没减少,还有约1亿平米的量;而这仅仅是竣工没卖掉的。

“如果加上现在正在建设的、还没销售掉的,我们楼宇的空置率很高。为什么这么高?这当中很大的原因是因为土地和产业的错配。我们没有通过市场和产业进行引导,从城市来看,大城市对楼宇控制力远远高于中小城市的控制力。”顾云昌表示,中小城市土地产业的错配还有一个重要表现,就是产业园区。

产业园区完全是楼宇经济,全国很多城市都在设立新区的过程中,又建造了成千上万个新的产业园区。这些园区有国家级、也有地方级别的,还有新区自己级别的。但是否真的需要这么多园区、资源是不是错配了,值得思考和反省。

以市场为导向,把错配的东西纠正。现在每个城市都新建了不少商场,一些商场也因为供量较大而陷入困境。在广东的一些考察经历,让顾云昌看到了资源配置中的力量。

“我最近到佛山去,看到一个二十几万平米的综合体,刚刚封顶。然而这个综合体旁边是已经运营很成熟的万达广场。竞争不过万达怎么办?这个商场对资源进行了重新整合。他们把医疗、养老资源整合起来,输入这些服务产品。中国的老年产品大概2300多种,全世界有6万种,日本就有4万种;但我们的老年产品却非常稀缺。这个商场把老年产品的供应展示与医养进行结合,把一个大Mall变成了商业展示和医疗中心,还建设了一个医院,3000多个床位不到半年就卖光了。”顾云昌表示,如果能将优质的服务资源配置到商业项目,进行一系列优化组合,陷入困境的商业项目就可能变成受市场欢迎的项目。

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