代表委员话因城施策:精准调控是必然 限购底线要守住

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 3月5日,国务院总理李克强在2019年政府工作报告中对房地产市场作了新的定调:更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。

  值得注意的是,“落实城市主体责任”与2018年中央经济工作会议提出的“因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任”紧密呼应。

  业内认为,2019年可能是楼市调控最“百花齐放”的一年,各城市调控将会有松有紧、力度有大有小,但目标只有一个——“三稳”,即地价稳、房价稳、预期稳。

  那么在2019年,“更好解决群众住房问题”到底如何与城市主体责任“连接”起来,完成“因城施策”这一重要的房地产政策指示?从“自上而下”演化到“以下为主”的过程中,“因城施策”又将对房地产市场产生怎样的实质性影响?

  全国两会期间,多位全国人大代表和全国政协委员在接受《每日经济新闻》记者采访时,表达了对“因城施策”的看法。

  质量增长为重因城施策是必然

  我国房地产行业经过近20年的高速发展,已进入“换挡期”。国家统计局数据显示,2018年全国房地产销售面积累计同比增长为1.3%,相较2016年的22.50%、2017年的7.7%,继续减速,房地产行业动力呈现放缓之势。

  全国政协委员、房天下董事长莫天全向《每日经济新闻》记者指出,“稳楼市”才能创造有质量的增长,过度强调增长,并不利于房地产市场的整体健康与平稳发展。

  全国人大代表、58同城CEO姚劲波也表示,“保障城市的房价稳定”是房地产发展的重点之一。“在稳定房价的基础上,才能同步完成稳地价、稳预期。”

  全国人大代表、禹洲集团董事局主席林龙安直言,市场越单方面管控,可能越背离市场发展需求。根据市场环境,因地制宜地管控与平衡,是更为明智的管理机制。

  实际上,当前房地产市场面临“两极分化”,即一线城市房价短期内非理性上涨,三四线城市仍有“去库存”压力。“既不可无视风险搞‘一刀切’,也不可失去管控底线”已成为房地产行业人士的共识。

  在这样的背景下,“因城施策”成为政府和行业的必然选择。

  因城施策即精准调控有利楼市健康发展

  《每日经济新闻》注意到,“因城施策”一词首次出现在2016年政府工作报告中,“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存。”

  “因城施策”的本质到底是什么?

  莫天全认为,“因城施策”就是根据城市自身的特点开展有针对性的微调,用以保证楼市健康稳定增长。

  其核心在于,调控需要结合不同城市的自身房地产市场特点,不同城市在调控角度的变化、调控方式的差异,以及调控力度的松紧等方面存在差别,“简而言之,各地的调控有着地域性的特点,更有精准化的要求。例如广州调控适度放松了‘限商’,商办类地产的高库存随即得到了明显缓解,这没有动摇市场的稳定行情,而且更好保障了区域房地产的健康发展。”莫天全表示。

  姚劲波指出,由于夯实城市政府主体责任,地方调控的灵活度会大大增强,不同城市的调控手段会呈现明显差异。

  林龙安也认为,“因城施策”是让城市的调控更灵活,有的城市能通过控制房地产的过大波动,保证经济稳定,获取良性发展;有的城市也可以鼓励房地产与当地经济结合,促进城市整体发展。

  “因城施策的最大成效之一,就是能让房地产逐渐回归市场规律,有利于长期平稳发展。”林龙安表示。

  的确,在近两年的“因城施策”调控中,2018年70个大中城市商品住宅销售价格波动缩小,全国房价涨幅已趋于平稳。住建部2018年7月公布的棚改政策,则释放了“去库存任务初步完成”的信号,成绩明显。

  限购底线要守住应谨防失准与短视

  进入2019年,“更好解决群众住房问题”“城市主体责任”等新提法,在姚劲波看来,仍是在坚持“房住不炒”、完善长效机制的基础上,强化和落实“因城施策”,体现房地产调控核心不变。

  “所以根据当地实际情况,进行有针对性的微调,而非大面积的政策放松是合理的。”但姚劲波强调,在“限购”这一需求维度,政策的放松要更为谨慎。

  “因城施策”调控的底线是“限购不会彻底放开”。莫天全也表示,“房子是拿来住的不是拿来炒的,住是民生最基本的保障。限购的基础是以保障大家居住为前提,这应该是会长期执行的政策,中国房地产市场永远是一个调控市场。”

  林龙安则指出,在限价体系内,政府仍然需要严控涨幅,避免市场的大起大落。

  此外,姚劲波还建议,在关注大环境变化的同时,也要更注意中微观环境的变化。不但要关注短期调控效果,还要结合长效机制考虑对未来的影响,要“应势而变”。

  林龙安直言,调控容易产生的问题,就是对于本地市场趋势出现“失准”判断,而由此导致调控放松过快或不能及时作出调整。所以需要城市对本地市场要有更准确、敏锐的了解,并且要关注城市之间的传导效应,以及全国行情的变化。

  对此,林龙安提出具体建议,目前许多二线和新一线城市,抓住机遇,加大人才公寓的建设投入,为城市的长期发展储备人才,这是值得提倡的。在一二线城市就应该适当加大经适房、人才房的落地,有利于人才的居留和城市的发展。

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