2020上半年土地市场:一线城市战火重燃 万科、融创退出第一

发布时间:2020-07-17 点击数:10738

 随着疫情的好转,2020年上半年,多地上演土拍“大戏”,土地市场着实“热”了一把。数据显示,50城卖地金额2.07万亿,同比上涨15%。杭州、上海、北京卖地突破千亿,部分城市土拍溢价率持续攀升。在此情况下,房企积极补仓“纳粮”,40家房企拿地破百亿。

随着疫情的好转,2020年上半年,多地上演土拍“大戏”,土地市场着实“热”了一把。

来自中原地产研究中心统计数据显示,50城卖地金额2.07万亿,同比上涨15%。杭州、上海、北京卖地突破千亿,部分城市土拍溢价率持续攀升。

在此情况下,房企积极补仓“纳粮”,40家房企拿地破百亿。

重返一线

疫情影响之下,多地主动在土地出让环节给市场、企业减压,主要手段有取消限制性规定、增加优质土地供应、延期或分期缴纳土地款和延长竣工期限。

如上海新晋出让的涉宅用地已悄然抹去15%的自持比例要求,有利于房企降低持有成本,加快资金回笼。

房企加速“扫货”,偏重于一线城市。据中指院公布的数据,2020年一季度一线城市供求两端同比缩水,二线城市供求各指标同比均降,三四线城市供求指标降幅较小;二季度,一二线城市供求多指标同比走高,一线城市收金增幅领衔各线城市,三四线城市供应总量同比增加,成交均价同比上升近两成。

“首先一线城市开工复工节奏较快,比其他城市要早。其次也说明一线城市遇到一些压力,在稳定投资方面,相应地可以通过土地交易拉动土地市场从而起到稳定投资的作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向证券之星地产表示,虽然过去两年对一线城市的土地市场管控得比较多,但今年有所放开,激励了房企竞拍。

而从区域上看,长三角依然是房企拿地的主战场。根据中国房地产报的统计,全国土地收入排名前30强城市中,长三角共入围14个城市,收入共计8775亿元,同比增长17.3%,占全部收入的55%,可谓半壁江山。

“长三角区域一体化发展目前已上升为国家战略,作为‘一带一路’和长江经济带重要交会点,一体化发展大概念出台。这意味着,长三角区域未来仍将是房企抢占的重要区位。”国策评估分析员王芳在接受媒体采访时说道。

长三角之外,受益于大湾区红利,广州、东莞、佛山三座珠三角城市也有着不俗的表现。广州2020年上半年收入989亿元,同比增长69.64%;东莞2019年上半年土地收入160亿元,同比增长71.88%;佛山2020年上半年收入586亿元,同比增长53.4%。

万科、融创掉队

有的企业在拼命囤货,有的企业却意外保持冷静。

从权益拿地总价来看,恒大以806.54亿元取代碧桂园成为第一,总计收储约1218.08万平方米,中海和绿城则分别以519.27亿元、472.12亿元居于第二、第三,收储约137.48万平方米和约728.74万平方米。

颇具亮点的是,前20名中,行业“新贵”新城仍保持着前10名的好成绩,权益拿地总价397.04亿元,收地约518.9万平方米,拿地时间多集中于2020年6月,拿地成本较低。

滨江、建发成为“黑马”。截至六月底,滨江权益拿地总价为353.25亿元,拿地面积约111.73万平方米,同比上涨约68.41%;建发权益拿地总价273.2亿元,金额相较去年翻了一倍,拿地面积则约为68.31万平方米。万科、融创跌出了前10强。

万科、融创掉队是否出于更谨慎的考虑?根据万科公告披露的5月销售及近期新增项目情况,2020年1-5月,万科累计实现合同销售面积1575.5万平米,合同销售金额2471.1亿元,已认购未签约的金额已超过570亿,销售已逐渐走出阴霾。

知情人士指出,万科前五月拿地确实比去年少,会在继续控制投资基础的情况下,加大项目选择。正常来看,下半年的拿地应该会超过上半年。未来万科的土地储备将保持在一个合理的数量,能够保障未来两年以上需要,有一定空间可以去挑选项目,接下来也会寻找适当的机会,通过公开市场或收并购的方式获得好的项目。

以并购见长的融创也在拿地方面保持谨慎。对于2020年的土地及项目市场,融创中国董事会主席孙宏斌曾表示,“今年是地产洗牌年,并购机会超过以往任何一次,但是好的标的可能不会太多,所以公司拿地会谨慎,不赚钱的活不干。”

融创前两年已通过收并购获取一二线城市大量土地,除了谨慎拿地,他提出2020年融创要做的另外两件事情是:降融资成本、优化资产结构。

“TOP10房企投资集中度持续下滑,第二梯队‘冲规模’势头显著。”易居企业集团CEO丁祖昱在“丁祖昱评楼市半年度发布会”中分析道,前10强房企去库存要求高,拿地更加稳健,相对趋于保守;10-20强房企土储去化快,投资强度大,拿地迅猛。

2017-2020年1-5月销售房企百强各梯队新增货值变化 图片来源:丁祖昱评楼市半年度发布会 

销售与拿地固然是房企的两条生命线,但以较高的负债率强势拿地是否可取,还值得讨论。以建发股份为例,虽然在土地市场高歌猛进,2015-2019年负债率一路上升,分别为73.18%、74.15%、75.06%、74.98%及77.62%,负债总额也由2015年的727.63亿元攀升至2292.94亿元。

从债务结构来看,2019年建发股份流动负债合计为1662.37亿元,占总负债的72.50%,短期债务压力较大;从发展方式来看,有63亿元的超短融债、18亿元的短融债、10亿元的中期票据、5亿元资产支持票据(ABN)和11.3亿元的定向债务融资工具,可谓花式输血。

滨江同样如此。据滨江集团一季度财报显示,营收达37.81亿元,同比增长111.71%,但归母净利润为2.78亿元,同比下滑29.21%。值得一提的是,其经营性活动现金流为-25.46亿元,较去年同期的2.42亿元下滑1152.15%。

滨江集团的债务规模也随之扩大。2020年一季度,公司资产负债率为83.53%,同比上升3.4%。不知道这是不是挤进千亿军团的代价?

“强者恒强,前20强房企和后面的差距,还会近一步放开。”丁祖昱说,来自克而瑞的数据,前10强房企拿地占比37%左右,前20强整体占比超过60%,行业集中度近一步提高,洗牌加剧。

2020年下半年,在资金、政策面相对宽松的前提下,为了冲刺,相信更多房企在土地市场的竞争也会愈发激烈。但大力吸储的同时理应重财务杠杆的平衡,不然即使“手中有粮”,也难以做到“心中不慌”。

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