中国现阶段房地产到底有没有泡沫?

发布时间:2020-07-21 点击数:10384

从1998年开始,中国房地产进行了市场化改革,国内房价已经连续涨了二十年,要说没有泡沫,没人会相信。只是不同的城市,泡沫的程度不同而已,大城市泡沫深重,多数百姓买不起房,而中小城市房价泡沫并没有想象中那么大,但与几年前相比,房价也有翻倍涨幅。中国房地产肯定有泡沫,只是在人为的将泡沫尽可能的往后延迟,大家都希望发生奇迹,能让这个泡沫一直不要破裂。

从1998年开始,中国房地产进行了市场化改革,国内房价已经连续涨了二十年,要说没有泡沫,没人会相信。只是不同的城市,泡沫的程度不同而已,大城市泡沫深重,多数百姓买不起房,而中小城市房价泡沫并没有想象中那么大,但与几年前相比,房价也有翻倍涨幅。中国房地产肯定有泡沫,只是在人为的将泡沫尽可能的往后延迟,大家都希望发生奇迹,能让这个泡沫一直不要破裂。

国内现阶段房地产有没有泡沫,主要有几个标准来判断:第一,中国的房地产总规模达到65万亿美元(相当于450万亿人民币),而欧美日房地产市值统统加起来,也只有60万亿美元。如果国内房价再涨下去,国内房地产的市值会与世界房地产市值相媲美。当年,日本房地产泡沫被吹起时,仅是东京一个区的市值,就相当于整个美国。当时,日本人也相信房价只涨不跌的神话,结果房地产泡沫破裂后,经济发生长期停滞不前。

第二,从租售比来判断,这在一线城市情况特别明显。像在上海市中心房价都在6.5万元/平米左右,新房总价都在600-800万之间,而拿这套房产出租出去的租金在8000多元/月,一年下来差不多10万元左右。这就意味着,房东投资买房的话,靠出租需要60-80年才能收回成本,这个投资回报率实在太低。所以,很多人觉得,在一线城市买房不如租房划算,因为房价是可以通过杠杆推动,而房租是与当地人收入挂钩,没什么太大的泡沫。

第三,房子跟居民收入相比。上海房价现在是6万多/平米,而多数居民的月收入在3-6000元之间,好一些的白领阶层是万元以上(占比不超过20%),以目前这样的工资购买高房价简直是不可能的,这也意味着,即使是一个10000元月薪的职工,要买一个平方的房子,也要不吃不喝干上半年时间。一年也只能买二个平方米,这么高的房价让很多年轻人看不到希望。房价应该与当地民众收入挂钩,而不应该由炒房者通过高杠杆的手段推上去。

第四,中国的房地产空置率也很高,官方没有公布过数据。不过,民间的机构通过小区亮灯率、电表使用情况,可以判断出大城市商品房的空置率在20%至30%之间,而中小城市房产空置在30%以上。很多人通过杠杆买房之后并不出租,想要待价而沽,所以国内有大量房子被空置着。这导致了需要房产的年轻人没钱买房,而拥有多套房产的人,就直接将房产空置着。这是社会资源的严重浪费。较高的空置率就说明中国房地产泡沫还是很大的。

无论从租售比、房价与收入比、房地产总市值、各地的房产空置率等指标来看,中国现阶段肯定存在着较大的泡沫。只是目前各方面都在努力维持着这个泡沫,希望这个泡沫既不要大涨,也不要大跌,就稳定在目前位置,然后再等时机,将其软着陆。此外,有观点认为,幸亏有房地产吸纳了国内这么多超发货币,否则国内物价涨势还要凶猛。实际上,这些人把方向搞反了,应该先有房贷需求,才会推动M2上涨,并不是M2上涨,才通过高房价吸纳的。如果没有房地产泡沫,我们国家的M2的规模绝不可能突破200万亿以上。

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